賃貸住宅・マンション管理・不動産問題

★賃貸住宅・マンション管理・不動産問題でお悩みの方に
皆さんは退去時の敷金精算、原状回復において、敷金が返還されなかったり、納得のいかなかった事はありませんか？
不動産会社や賃貸人と対等に敷金精算を行うために、ここでは原状回復のポイントをご紹介します。

退去時の敷金返還トラブル、原状回復トラブルを未然に防ぐために、国土交通省はガイドラインを公表しております。
判例や賃貸人・賃借人の負担割合などの記載もある資料の一つです。

ただ、このガイドラインにも記載があるのですが「契約の内容について行政が規制するのは適当ではない」とあり、ガイドラインはトラブル未然防止の為とりまとめたものとあります。

ガイドライン冒頭記載には
『契約自由の原則を優先、行政による規制はしない。』
『ガイドラインはあくまで指針、「法的強制力」はない。』
『契約内容などは「個別に判断決定」すべき。』
とあり、ガイドラインはトラブル解決の指針として公表はしていますが、法的拘束力はないとしており当事者間の契約を優先しております。

では、敷金返還、原状回復等のトラブルにガイドラインを活用できるのかというと、
結論から言って、活用できます。

理由としてガイドラインは過去の判例や実務を考慮の上作成されているため、最終的に裁判等に発展したときに概ねガイドラインに近い形で決着がつく事が多く、悪質な請求をしているところは無視できないものです。

原状回復義務とは、「借りた時の状態にもどす」という意味ではありません。

●原状回復の内容

・通常の使用による損耗以外の損耗の回復
通常使用による損耗は普通に使用してできる汚れや損耗などのことで、ガイドラインでは「通常使用を超えるような汚損・破損、それ以外の汚れや損耗」を借主の負担としております。

・故意・過失・善管注意義務違反による損耗の回復
善管注意義務違反とは管理者（入居者）として掃除などを怠ってできたカビ、シミなどの汚れ損耗などのことでガイドラインでは借主負担です。

・通常使用による損耗は借主に原状回復義務はない
普通に使用してできた損耗に関しては賃貸人（家主）負担と判例も出ております。

原状回復とは通常使用しておこる消耗分を回復することではなく、故意・過失による劣化を回復するという意味となっております。

通常使用しておこる損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものであり
ガイドラインでは裁判所の考え方をもとに原状回復の内容を定義しております。

国交省ガイドラインでは、原状回復において建物（設備・クロス）等の価値は経過年数（入居年数）により減少していく考え方取り入れています。

クロスは6年で価値は1円に

たとえば新品のクロスの状態で入居し、入居した年数によりクロスの価値はどんどん下がっていきます。
６年以上入居した状態であれば残存する価値は1円となります。

クロス代10万円だったものでも、６年以上の入居で１円の価値になるということです。
仮に入居者の故意や過失でクロスの全面張り替えが必要だったとしても、1円で済むことになるのです。

４．まとめ

国交省ガイドラインでは賃貸人、賃借人負担の一般的な例示として区分負担表をまとめております。
退去前に是非ご確認ください。ここまでのまとめを記しておきます。

・国交省ガイドライン＝法的拘束力×
・国交省ガイドライン＝一般的な基準のまとめ◎
・国交省ガイドライン＝トラブル解決への指針◎

・原状回復義務とは「借りた時の状態に戻す」ことではない
・普通に使用してできた損耗などは貸主（家主）負担

・クロス等は経過年数により価値が減少している。
・クロス前面張替えでも全額支払う必要はない。

国土交通省 「原状回復めぐるトラブルとガイドラインについて」

◎家賃の滞納には内容証明通知による督促が有効です

家賃の滞納は、大家さんにとって頭の痛い問題です。電話や手紙による督促で効果が無い相手、常習的に支払を遅らせている相手には、内容証明通知で支払の督促を行いましょう。これだけで支払をしてくれるケースもあり、かなりの効果が期待できますが、万一、それでも相手が支払わない場合でも、『支払督促』『少額訴訟』『明渡し訴訟』などの法的手続きへのステップになります。

◎不動産管理会社・大家への要求は内容証明通知でスムーズな解決を！

賃貸住宅で、天井から雨漏りがするようになった。塀が壊れて危ない。しょっちゅう下水が詰まるなどというトラブルについては、基本的に貸主に修繕義務がありますから大家さんに言って速やかに修繕を行ってもらいましょう。貸主がいろいろと理由をつけて修繕義務に応じない場合は、内容証明通知を出した上で、修繕が行われるまでそれに見合った分の家賃の支払を止めたり、自己負担で修繕をした費用を大家に請求することができます（賃貸契約の特約などを良く確認しましょう）。

◎マンション管理上の問題を解決するのも、まずは内容証明通知から

マンションの管理費の滞納・共有部分の勝手な使用や迷惑行為などで困った時など、本来は話し合いで解決できれば一番なのですが、それがこじれてうまくいかない場合には内容証明通知を有効に活用しましょう。いろいろと悩んでいた事が内容証明通知１通でスッと解決することもあります。管理組合や管理会社に対する申入れも内容証明通知をうまく使うことでスムーズに進みます。

◎専門家の名前で出す内容証明通知は、より大きな効果を上げます

文書(内容証明通知)による交渉でも、本人の名前で出すよりは、弁護士や行政書士などの専門家の名前で出した方がより大きな効果を上げます。『後ろに専門家がついている』事を相手に分からせる事でナメた対応を取りづらくし、専門家としての知識と経験を基に作成した文書が問題を解決に導きます。
⇒ご相談・ご依頼はこちらから

大家さんにとって一番頭の痛い問題は賃借人の家賃の滞納ですね。相手がルーズな性格だったり、大家さんに対して甘えの気持ちがあると、話し合いをしてもなかなかラチが開かない事も多いものです。内容証明通知による督促は相手に強いインパクトを与えますから、手軽なわりに大きな効果を期待できます。それでも延滞が続き明渡請求を行う場合も、法的手続きを取る前に内容証明による事前通知が重要です。物件の契約外使用や他の賃借人に迷惑になる行為を止めさせるのにも、まずは内容証明通知による警告を行い、それでも改善されない場合に法的手段を検討されると良いでしょう。
⇒ご相談・ご依頼はこちらから

賃借人が大家・不動産管理会社へ家屋の修繕を申し入れても、ズルズルと実行を引き延ばし、なかなか要求に応じてくれないというのは良くある話です。内容証明通知で期限を切って修繕要求をし、実行されない場合、家賃の支払を止める、自分で修繕を手配して代金を大家に請求するなどの対策を検討してみてはいかがでしょう。また、本来返還されるべき敷金が返還されない場合の返済要求にも内容証明通知が有効です。

マンションの区分所有者が所有物件を賃貸している場合など、管理費や水道料金などを滞納した上、賃借人に請求するよう要求してくるケースがあります。もちろん、支払義務は区分所有者にありますから、内容証明通知で督促を行った上で、それでも支払いをしない場合には『支払督促』『少額訴訟』などの法的手段を取ることが可能です。きちんとした根拠があればほぼ管理組合の主張が認められるので、賃借人が区分所有者に支払っている家賃を差し押さえるなどの方法で滞納金を回収することができます。

家賃の値上げ・値下げの要求や要求に対する回答なども、単なる交渉であれば口頭や普通の文書で良いのですが、ある程度強い意志をもって臨むのであれば内容証明通知によって通達するのも効果的で、法的手続きに移行した場合の証拠にもなります。地主と地代・更新等の交渉をする場合や不動産売買の問題などについては、できるだけ専門家の助言を受けながら対処していくようにしましょう。

当事務所へのご相談で多いのが『滞納家賃の督促』です。賃借人が法人の場合には、まず不達扱いになるという事はありませんし、『法的手続き』を取られた場合のダメージが非常に大きいので、内容証明通知のみで回収できる可能性が高くなります。個人が相手の場合には不在が続いて不達扱いになる可能性があるので、配達状況を追跡し、できるだけ在宅の可能性が高い日時に配達を試みてもらうのが大切です。内容証明が届きさえすれば、大抵解決に向けて何らかの動きが出てきますから、内容証明送達後どのような形で決着をつけるか、ストーリーを組み立てておきましょう。